Congé pour vendre : ce que propriétaires et locataires doivent vraiment savoir
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un logement occupé, une idée assez simple vient souvent à l’esprit : il donne congé à son locataire, celui-ci quitte les lieux et le logement peut ensuite être vendu.
En réalité, le congé pour vendre répond à des règles précises.
Il ne peut pas prendre effet à n’importe quel moment. Dans certaines situations, il constitue une véritable offre de vente adressée au locataire et doit respecter des conditions de forme et de délai. Plus surprenant encore : un locataire ayant quitté son logement peut conserver certains droits si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix inférieur.
À l’inverse, certaines situations qui peuvent sembler suspectes au premier abord — un prix élevé, une baisse de prix ultérieure ou même une remise en location — ne permettent pas nécessairement, à elles seules, de conclure à une fraude.
Voici les principales règles à connaître pour mieux comprendre le fonctionnement d’un congé pour vendre.
Important : cet article présente les règles générales applicables principalement au congé pour vendre d’un logement loué vide constituant la résidence principale du locataire, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Certaines situations particulières peuvent relever de règles différentes. En cas de litige, une analyse du dossier par un professionnel du droit ou l’ADIL reste recommandée.
Sommaire
Un congé pour vendre ne peut pas mettre fin au bail n’importe quand
Le congé constitue une véritable offre de vente au locataire
La notice d’information doit être jointe au congé
Si le propriétaire baisse son prix, l’ancien locataire conserve des droits
Vente libre et vente occupée sont deux opérations différentes
Un prix anormalement élevé peut poser question
Si le propriétaire remet finalement le logement en location
Les points à vérifier lorsqu’on reçoit un congé pour vendre
1. Un congé pour vendre ne peut pas mettre fin au bail n’importe quand
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un logement occupé, deux possibilités s’offrent à lui : vendre le bien avec le locataire en place, ou donner un congé pour vendre afin de récupérer le logement libre à l’échéance du bail.
Mais dans ce second cas, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter les lieux à la date de son choix.
Le congé prend effet à l’échéance du bail
Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire, le bail conclu avec un propriétaire personne physique est généralement d’une durée de trois ans.
Lorsqu’il arrive à son terme et qu’aucun congé n’a été valablement donné, il est en principe reconduit.
C’est un point essentiel : le congé délivré par le propriétaire ne permet pas d’interrompre le bail en cours de route.
Le propriétaire doit respecter un préavis d’au moins six mois, mais cela ne signifie pas qu’il peut mettre fin au bail six mois après l’envoi du congé. Le congé est délivré pour l’échéance du contrat.
Un exemple pour mieux comprendre
Prenons un bail ayant pris effet le 15 avril 2019 pour trois ans.
En l’absence de congé, sa chronologie sera :
15 avril 2019 → 15 avril 2022 → 15 avril 2025 → 15 avril 2028.
Pour déterminer à quelle échéance un congé peut produire ses effets, il faut donc reconstituer précisément la vie du contrat.
Une erreur sur la date de prise d’effet du bail peut conduire à une erreur de plusieurs années sur la date à laquelle le congé est susceptible de produire ses effets.
Attention à ne pas confondre signature et prise d’effet
Avant même d’examiner le contenu du congé, il faut donc revenir au contrat initial.
Quelle est la date de prise d’effet du bail ?
Ce n’est pas nécessairement sa date de signature. Un bail peut, par exemple, être signé le 5 avril pour une prise d’effet prévue le 15 avril.
Le premier réflexe lorsqu’un congé est reçu consiste donc à retrouver le contrat et à vérifier sa date de prise d’effet, sa durée, les éventuels renouvellements ou reconductions intervenus depuis et l’échéance exacte du bail en cours.
À retenir : la chronologie du bail est la première chose à vérifier.
Des règles particulières existent par ailleurs lorsque le propriétaire a lui-même acheté le logement alors qu’il était déjà occupé. Selon la date d’acquisition et celle de l’échéance du bail, la possibilité de donner congé pour vendre peut notamment être reportée.
2. Le congé constitue une véritable offre de vente au locataire
Le congé pour vendre n’est pas simplement un courrier informant le locataire que son propriétaire souhaite récupérer le logement.
Dans le cas général d’un logement loué vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, le congé vaut également offre de vente au profit du locataire.
Le prix et les conditions doivent être indiqués
Le congé doit, sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Cette exigence est essentielle : le locataire doit disposer des informations nécessaires pour décider s’il souhaite exercer son droit de préemption.
Le propriétaire ne lui annonce donc pas simplement son intention de vendre : il lui propose effectivement d’acquérir le logement aux conditions mentionnées dans le congé.
Le locataire dispose de deux mois pour accepter l’offre
L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai légal de préavis de six mois.
Cette précision est importante : ces deux mois ne commencent pas nécessairement à la date à laquelle le locataire reçoit le congé.
Un propriétaire peut en effet délivrer son congé plus de six mois avant l’échéance du bail. Dans ce cas, les effets du congé délivré par anticipation sont reportés à la date à laquelle il aurait dû être donné.
Reprenons notre exemple d’un bail arrivant à échéance le 15 avril 2028.
Le préavis légal de six mois se situe pendant les six derniers mois précédant cette échéance. Si le propriétaire adresse son congé bien plus tôt, par exemple plusieurs mois avant le début de cette période, cela ne fait pas démarrer immédiatement les deux mois laissés au locataire pour exercer son droit de préemption.
L’offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois calculé à partir de l’échéance du bail.
Il faut donc distinguer :
la date à laquelle le congé est effectivement reçu ;
le début de la période légale de préavis de six mois ;
les deux premiers mois de ce préavis, pendant lesquels le locataire peut exercer son droit de préemption.
Un congé adressé très en avance ne permet donc pas de réduire artificiellement la période légale dont dispose le locataire pour se prononcer.
Que se passe-t-il si le locataire accepte ?
S’il accepte l’offre, le locataire dispose ensuite de deux mois pour réaliser la vente, à compter de l’envoi de sa réponse.
S’il précise dans sa réponse qu’il recourt à un prêt, ce délai est porté à quatre mois et son acceptation est alors subordonnée à l’obtention du financement.
Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai prévu pour réaliser la vente.
À retenir : le congé pour vendre remplit deux fonctions. Il annonce la fin du bail à son échéance et, dans les situations prévues par la loi, offre prioritairement le logement au locataire.
3. La notice d’information doit être jointe au congé
Depuis le 1er janvier 2018, le congé délivré par le propriétaire pour vendre ou reprendre son logement doit être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
À quoi sert cette notice ?
Son objectif est de permettre au locataire de comprendre les règles applicables au congé qu’il vient de recevoir.
Elle apporte notamment des informations concernant les modalités de notification du congé, les délais, le droit de préemption, certaines protections dont peut bénéficier le locataire et les recours possibles en cas de contestation.
Elle constitue en quelque sorte un mode d’emploi du congé.
L’absence de notice signifie-t-elle automatiquement que le congé est nul ?
C’est ici qu’une nuance est importante.
La loi impose bien que cette notice soit jointe au congé. Son absence constitue donc une irrégularité.
En revanche, l’article 15 ne prévoit pas expressément, pour cette obligation particulière, une nullité automatique dans les mêmes termes que pour certaines autres exigences.
La comparaison est intéressante : concernant le prix et les conditions de la vente, le texte précise explicitement qu’ils doivent figurer dans le congé à peine de nullité.
Cette formulation n’est pas reprise de la même manière concernant la notice.
Il faut donc éviter deux conclusions trop rapides : considérer que l’absence de notice serait sans importance ou, à l’inverse, affirmer qu’elle entraînerait automatiquement, à elle seule et dans tous les cas, la nullité du congé.
En présence d’une telle anomalie, il est préférable d’examiner l’ensemble du congé et les circonstances du dossier.
À retenir : conservez le courrier reçu, ses annexes, son enveloppe et la preuve de sa date de réception.
4. Si le propriétaire baisse ensuite son prix, l’ancien locataire conserve des droits
Voici probablement l’une des dispositions les moins connues du congé pour vendre.
Un locataire peut avoir refusé l’offre contenue dans le congé, avoir quitté son logement à l’échéance du bail… et conserver néanmoins un droit prioritaire si le propriétaire décide finalement de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses.
Prenons un exemple
Le congé propose au locataire d’acheter son appartement pour 180 000 €.
Il considère le prix trop élevé, n’accepte pas l’offre et quitte le logement.
Quelques mois plus tard, faute d’acquéreur, le propriétaire décide finalement de vendre pour 165 000 €.
Le fait que l’ancien locataire ait déménagé ne fait pas disparaître son droit.
Les nouvelles conditions doivent lui être notifiées et cette notification constitue une nouvelle offre de vente.
Ce droit ne concerne pas seulement une baisse du prix
La loi vise plus largement une vente conclue à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur.
Il ne faut donc pas uniquement comparer deux montants.
Si les conditions finalement consenties à l’acquéreur deviennent plus favorables que celles proposées initialement au locataire, le mécanisme peut également entrer en jeu.
Cette nouvelle offre est valable un mois
L’ancien locataire dispose cette fois d’un délai d’un mois à compter de la réception de la nouvelle offre pour l’accepter.
S’il accepte, il bénéficie ensuite des délais prévus pour réaliser la vente : deux mois, ou quatre mois lorsqu’il indique recourir à un prêt.
Le notaire joue également un rôle
Si le propriétaire n’a pas lui-même procédé à cette nouvelle notification, le notaire doit le faire.
La loi prévoit que cette notification intervient à peine de nullité de la vente.
Elle doit être adressée à l’adresse communiquée à cet effet par le locataire au propriétaire. À défaut, elle est adressée à l’ancien logement loué.
D’où un conseil pratique : lorsqu’un locataire quitte un logement après avoir reçu un congé pour vendre, il est prudent de communiquer par écrit sa nouvelle adresse au propriétaire et d’en conserver la preuve.
À retenir : avoir refusé d’acheter à 180 000 € ne signifie pas avoir refusé d’acheter à 165 000 €.
Le locataire a refusé une offre déterminée, à un prix et à des conditions déterminés. Il n’a pas renoncé par avance à acheter le logement à n’importe quel prix.
5. Vente libre et vente occupée sont deux opérations différentes
Autre confusion fréquente :
un propriétaire n’est pas obligé de donner congé à son locataire pour vendre son logement.
Il peut parfaitement vendre le bien avec son locataire en place.
Vendre le logement libre
Si le propriétaire souhaite proposer le logement libre de toute occupation, il doit pouvoir mettre fin au bail dans le respect des règles applicables au congé.
Le logement pourra ensuite intéresser aussi bien un acquéreur souhaitant y habiter qu’un investisseur.
Vendre le logement occupé
Le propriétaire peut également vendre pendant que le bail est toujours en cours.
Dans cette hypothèse, le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
L’acquéreur devient simplement son nouveau bailleur.
La vente du logement ne fait donc pas disparaître le contrat de location.
Le locataire n’a pas systématiquement un droit de préemption
Le droit de préemption présenté précédemment est lié au congé pour vendre prévu par l’article 15.
En cas de simple vente occupée, le locataire ne bénéficie donc pas, du seul fait de cette vente, de ce droit de préemption.
Il existe néanmoins des situations particulières pouvant créer d’autres droits de préemption, notamment dans certaines opérations de division ou de vente d’immeubles.
Et si le nouvel acquéreur souhaite ensuite récupérer le logement ?
Acheter un logement occupé ne permet pas au nouveau propriétaire de faire immédiatement partir son locataire.
Il devient bailleur et doit respecter le bail en cours.
La loi prévoit même des règles spécifiques lorsqu’un logement est acquis occupé. Pour un congé pour vendre, si l’échéance du bail intervient moins de trois ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire doit attendre le terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat.
À retenir : vendre un logement et donner congé pour vendre sont deux choses différentes. Un logement peut parfaitement être vendu avec son locataire en place.
6. Un prix anormalement élevé peut poser question
Que penser d’un appartement dont plusieurs éléments laissent penser qu’il vaut environ 160 000 €, mais qui est proposé au locataire dans le congé pour 210 000 € ?
Le propriétaire cherche-t-il réellement à vendre ? Ou fixe-t-il un prix suffisamment élevé pour que le locataire renonce à acheter et quitte les lieux ?
La question peut se poser. Mais une distinction est essentielle :
un prix élevé ne signifie pas automatiquement que le congé est frauduleux.
Le propriétaire reste libre de déterminer son prix
Une estimation immobilière n’impose pas juridiquement un prix de vente au propriétaire.
Celui-ci peut considérer son bien comme plus précieux, souhaiter tester le marché ou simplement se tromper dans son appréciation.
Un prix supérieur à une estimation ne permet donc pas, à lui seul, de conclure à une fraude.
Quand le prix devient-il problématique ?
La situation peut être différente si un prix apparaît manifestement dissuasif et que d’autres circonstances laissent penser qu’il a été fixé afin de faire échec aux droits du locataire.
Il n’existe cependant pas de pourcentage automatique permettant d’affirmer :
« Au-delà de X % par rapport au marché, le congé est frauduleux. »
L’appréciation dépend des circonstances.
Il faut regarder l’ensemble du dossier
Plusieurs éléments peuvent alors prendre de l’importance :
les estimations disponibles ;
les prix de biens réellement comparables ;
les démarches entreprises pour vendre ;
les annonces effectivement publiées ;
les visites organisées ;
les éventuelles offres reçues ;
l’évolution ultérieure du prix.
Prenons un exemple.
Plusieurs professionnels estiment un appartement entre 155 000 et 165 000 €, tandis que le congé propose le logement au locataire à 220 000 €.
Cet écart mérite certainement d’être examiné.
Mais il ne permet pas, à lui seul, d’affirmer que le propriétaire n’a jamais voulu vendre.
Si le logement est réellement commercialisé à 220 000 €, fait l’objet d’un mandat, de publicités et de visites, la situation n’est pas la même que si aucune démarche de vente n’est entreprise.
Une baisse ultérieure ne démontre pas davantage une fraude
Un bien peut être proposé à 200 000 €, ne pas trouver acquéreur puis être repositionné quelques mois plus tard à 185 000 €.
C’est le fonctionnement normal d’un marché immobilier.
Il faut donc distinguer deux questions :
Le propriétaire avait-il réellement l’intention de vendre ?
et
A-t-il simplement surestimé son bien avant d’adapter son prix au marché ?
En cas de litige, c’est au juge qu’il appartient d’apprécier la réalité du motif du congé au regard des éléments qui lui sont présentés.
À retenir : un prix élevé peut constituer un élément d’appréciation, mais prix élevé ne signifie pas automatiquement congé frauduleux.
7. Si le propriétaire remet finalement le logement en location
Imaginons maintenant la situation suivante.
Le propriétaire donne congé pour vendre. Le locataire quitte son logement. Quelques semaines ou quelques mois plus tard, il découvre que le bien est à nouveau proposé… à la location.
La réaction est compréhensible :
« Il n’a donc jamais voulu vendre. Il voulait simplement que je parte. »
Mais là encore, il faut éviter une conclusion automatique.
Une remise en location ne démontre pas nécessairement, à elle seule, que le congé initial était frauduleux.
Un projet de vente peut réellement échouer
Un propriétaire peut sincèrement souhaiter vendre son logement, le commercialiser pendant plusieurs mois, organiser des visites, éventuellement réduire son prix… sans trouver d’acquéreur.
Sa situation peut également évoluer.
Il peut alors décider d’abandonner son projet de vente et de remettre son bien en location.
Le seul fait que le logement soit finalement reloué ne permet donc pas nécessairement d’en déduire que le propriétaire mentait lorsqu’il a délivré son congé.
L’absence totale de démarches de vente raconte une autre histoire
Prenons maintenant une situation différente.
Le propriétaire donne congé à un prix très supérieur aux estimations disponibles.
Le locataire quitte les lieux.
Aucune annonce de vente n’apparaît, aucun mandat de vente ne semble avoir été confié, aucune visite n’est organisée et aucune démarche sérieuse de commercialisation ne peut être identifiée.
Très rapidement après le départ du locataire, le logement réapparaît sur le marché… à la location.
Pris séparément, certains de ces éléments peuvent avoir une explication.
Mais leur accumulation et leur chronologie peuvent devenir juridiquement significatives.
Ce sont les faits qui permettent de reconstituer l’intention
Lorsqu’une fraude est suspectée, différents éléments peuvent prendre de l’importance :
le prix demandé et les estimations disponibles ;
les annonces de vente réellement publiées ;
l’existence d’un mandat de vente ;
les visites réalisées ;
les éventuelles offres d’achat reçues ;
les modifications du prix ;
la durée pendant laquelle le bien a réellement été commercialisé ;
la date d’une éventuelle remise en location.
Ce n’est donc généralement pas un événement isolé qui permet de comprendre la situation, mais un ensemble d’indices concordants.
Un congé frauduleux peut avoir de véritables conséquences
La loi prévoit expressément le cas du bailleur qui délivre frauduleusement un congé justifié par une prétendue décision de vendre ou de reprendre le logement.
Le juge peut contrôler la réalité du motif invoqué.
L’article 15 prévoit également une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale en cas de congé frauduleux. Le locataire peut par ailleurs se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice.
Un ancien locataire qui pense disposer d’éléments sérieux a donc intérêt à conserver les preuves susceptibles de permettre de reconstituer les faits : congé reçu, annonces immobilières, captures d’écran datées, échanges avec le propriétaire, estimations ou tout autre document pertinent.
La bonne question n’est finalement pas simplement :
« Le logement a-t-il été reloué ? »
mais :
« Au moment où il a donné congé, le propriétaire avait-il réellement l’intention de vendre ? »
8. Vous recevez un congé pour vendre : les points à vérifier
Un congé pour vendre ne doit donc pas être lu comme une simple demande de quitter son logement.
Avant toute chose, il est utile de vérifier :
1. La date exacte de prise d’effet du bail
Elle permet de reconstituer les renouvellements ou reconductions et de déterminer la véritable échéance du contrat.
2. La date à laquelle le congé a été reçu
Le propriétaire doit respecter le délai légal applicable.
3. Le prix et les conditions de la vente
Le congé doit contenir les éléments permettant au locataire d’exercer son droit de préemption lorsqu’il en bénéficie.
4. La présence de la notice d’information
Elle doit accompagner le congé.
5. L’éventuelle protection particulière du locataire
L’âge et les ressources du locataire, ainsi que la situation du bailleur, peuvent dans certaines circonstances entraîner l’application de règles supplémentaires.
6. L’évolution ultérieure du prix et des conditions de vente
Un ancien locataire peut conserver un droit si le propriétaire vend finalement à un prix ou à des conditions plus avantageuses.
7. Ce qui se passe réellement après le départ
Une évolution normale du projet de vente n’est pas nécessairement suspecte. En revanche, en présence d’incohérences importantes, conserver les éléments permettant de reconstituer la chronologie peut s’avérer utile.
En conclusion : un congé pour vendre mérite d’être examiné dans son ensemble
Le congé pour vendre se situe à la rencontre de deux droits légitimes : celui du propriétaire de disposer de son bien et celui du locataire de bénéficier des protections prévues par la loi.
La plupart des difficultés viennent d’une lecture trop rapide de la situation.
Un prix élevé n’est pas nécessairement frauduleux. Une remise en location ne prouve pas automatiquement une fraude. À l’inverse, recevoir un courrier six mois avant une date annoncée ne signifie pas nécessairement que cette date correspond à la véritable échéance du bail.
Et surtout, le départ du locataire ne signifie pas toujours que tous ses droits ont disparu : si le propriétaire vend finalement à des conditions plus avantageuses, l’ancien locataire peut encore bénéficier d’une nouvelle offre de vente.
La bonne méthode consiste donc à examiner les faits dans leur ordre : le bail, sa date d’effet, le congé, son contenu, le prix proposé, les délais et, si nécessaire, ce qui se passe ensuite.
C’est souvent la chronologie complète qui permet de comprendre la situation.
Pour approfondir ces règles, vous pouvez consulter directement l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance ainsi que les informations mises à disposition par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).
Cet article présente des informations générales et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation peut présenter des particularités. En cas de contestation d’un congé ou de doute sur sa validité, il est recommandé de solliciter l’ADIL de votre département ou un professionnel du droit.
Auteur de la publication
Emmanuel DANZO, Agent commercial immobilier du réseau Optimhome à Nancy
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