Achat ou vente d'un appartement à Nancy : qui paie les travaux de copropriété ?
Ravalement de façade, rénovation énergétique, réfection de toiture, remplacement d'un ascenseur… Lorsqu'un appartement change de propriétaire, qui doit régler les travaux votés par la copropriété ?
La réponse peut surprendre : ce n'est pas nécessairement celui qui a voté les travaux, ni celui qui en bénéficiera, qui doit les payer.
Tout dépend des dates d'exigibilité des appels de fonds et des accords conclus entre le vendeur et l'acquéreur.
Voici les règles à connaître pour éviter les mauvaises surprises lors d'une transaction immobilière.
Sommaire
La règle générale : qui paie les travaux en copropriété ?
Les travaux sont envisagés, mais pas encore votés
Les travaux ont été votés avant la vente
Les travaux ont déjà commencé ou sont terminés
Une assemblée générale intervient entre le compromis et la vente
Exemple chiffré : un ravalement de façade à 12 000 €
Le compromis peut prévoir une répartition différente
Les situations particulières à connaître
Quelles précautions prendre avant d'acheter ou de vendre ?
1. La règle générale : qui paie les travaux en copropriété ?
En copropriété, les travaux exceptionnels, comme un ravalement de façade ou une rénovation énergétique, font généralement l'objet d'un vote en assemblée générale.
Les copropriétaires approuvent notamment le montant des travaux et les modalités de leur financement.
Le syndic établit ensuite un calendrier des appels de fonds.
Le principe légal est simple : pour les dépenses hors budget prévisionnel, celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de l'appel de fonds doit le régler.
Ainsi :
Un appel de fonds exigible avant la signature de l'acte authentique est dû par le vendeur.
Un appel de fonds exigible après cette signature est dû par l'acquéreur.
Ce principe est prévu par l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967.
Mais attention : vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition financière.
2. Les travaux sont envisagés, mais pas encore votés
Imaginons une copropriété à Nancy dans laquelle un ravalement avec isolation thermique par l'extérieur est envisagé.
Des études techniques ont été réalisées et plusieurs devis ont été présentés, mais l'assemblée générale n'a pas encore voté les travaux.
Le propriétaire décide de vendre son appartement.
Si le projet est approuvé après la vente, l'acquéreur devra normalement supporter les appels de fonds correspondants.
Cependant, les études ou diagnostics déjà votés peuvent avoir généré des dépenses distinctes.
Un projet non voté ne signifie donc pas nécessairement qu'aucune dépense préparatoire n'a été engagée.
Pourquoi est-ce important ?
Un appartement peut présenter des charges de copropriété raisonnables alors qu'un programme de rénovation de plusieurs centaines de milliers d'euros est en préparation.
Même sans vote définitif, cette information peut influencer le budget de l'acquéreur et sa décision d'achat.
Mon conseil : ne vous limitez jamais aux travaux déjà votés. Intéressez-vous également aux projets à l'étude.
3. Les travaux ont été votés avant la vente
C'est une situation particulièrement fréquente.
Prenons une copropriété qui a voté la réfection de sa toiture.
La quote-part correspondant à l'appartement vendu représente 8 000 €, répartis en plusieurs appels de fonds.
Au moment de la vente, seulement 3 000 € sont devenus exigibles.
Selon la règle légale :
Le vendeur supporte les 3 000 € déjà exigibles.
L'acquéreur devra régler les 5 000 € restants lorsque leurs échéances interviendront après son acquisition.
Cela peut sembler surprenant puisque l'acquéreur n'était pas propriétaire au moment du vote.
Pourtant, la date du vote n'est pas celle qui détermine le paiement au syndic.
C'est la date d'exigibilité des appels de fonds qui compte.
Cette répartition peut toutefois être modifiée par les clauses du compromis de vente.
4. Les travaux ont déjà commencé ou sont terminés
L'état d'avancement du chantier ne modifie pas, à lui seul, la règle légale.
Deux exemples permettent de mieux comprendre.
Les travaux ont commencé avant la vente
Un ravalement est en cours depuis plusieurs semaines.
Le vendeur a déjà réglé les premiers appels de fonds, mais les prochaines échéances interviendront après la vente.
Ces nouvelles échéances seront normalement dues par l'acquéreur.
Les travaux sont terminés avant la vente
Une réfection de toiture vient de s'achever.
Cependant, une dernière échéance de financement est prévue après la vente.
Même si le chantier est terminé, cette échéance sera normalement due par l'acquéreur.
Il faut donc distinguer la réalisation des travaux de leur financement.
5. Une assemblée générale intervient entre le compromis et la vente
Entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, plusieurs semaines ou plusieurs mois peuvent s'écouler.
Pendant cette période, le vendeur reste propriétaire du logement.
Une assemblée générale peut donc se tenir et décider de travaux importants.
Imaginons qu'un acquéreur ait signé un compromis pour un appartement à Champigneulles.
Quelques semaines plus tard, l'assemblée générale vote un ravalement de façade.
Qui devra payer ?
Vis-à-vis du syndic, les appels de fonds seront dus selon leur date d'exigibilité.
Mais les clauses du compromis peuvent prévoir une répartition différente entre les parties.
Il est donc important que le compromis précise :
Les modalités de transmission de la convocation à l'assemblée générale.
Les conditions dans lesquelles l'acquéreur pourra être représenté ou donner ses instructions.
La répartition des travaux votés pendant cette période.
Cette précaution permet d'éviter qu'une décision financière importante soit découverte seulement au moment de la signature définitive.
6. Exemple concret : un ravalement de façade à 12 000 €
Prenons un exemple dans une copropriété du Grand Nancy.
L'assemblée générale a voté un ravalement de façade avec isolation thermique par l'extérieur.
La quote-part des travaux correspondant à l'appartement vendu s'élève à 12 000 €.
Le syndic a prévu quatre appels de fonds de 3 000 € chacun.
La vente définitive est signée le 15 juin 2027.
Résultat
6 000 € à la charge du vendeur et 6 000 € à la charge de l'acquéreur.
Cette répartition s'applique selon la règle légale, même si la totalité des travaux a été votée avant la vente.
À retenir
Le syndic raisonne selon les dates d'exigibilité des appels de fonds.
Mais le compromis peut prévoir une autre répartition entre vendeur et acquéreur.
Par exemple, une clause peut décider que tous les travaux votés avant le compromis restent intégralement à la charge du vendeur.
Dans ce cas, celui-ci devra supporter financièrement les 12 000 €, même si certains appels de fonds sont adressés à l'acquéreur après la vente.
L'accord entre les parties ne s'impose toutefois pas au syndic.
7. Le compromis de vente peut prévoir une répartition différente
L'article 6-3 du décret du 17 mars 1967 autorise le vendeur et l'acquéreur à convenir d'une répartition des charges et travaux différente de la règle légale.
En pratique, certains compromis prévoient que :
Les travaux votés avant le compromis restent à la charge du vendeur.
Les travaux votés entre le compromis et l'acte authentique sont supportés par l'acquéreur, sous certaines conditions d'information et de représentation à l'assemblée générale.
Les travaux votés après l'acte authentique sont à la charge de l'acquéreur.
Ce n'est cependant pas une règle systématique : ce sont les clauses réellement acceptées et signées par les parties qui déterminent leur répartition contractuelle.
Comment cela fonctionne-t-il financièrement ?
Reprenons notre ravalement de 12 000 €.
Le vendeur a déjà réglé 6 000 € avant la vente.
Le compromis prévoit qu'il supportera l'intégralité des travaux votés avant sa signature.
Le notaire pourra alors organiser une compensation pour les 6 000 € restant à payer.
L'acquéreur réglera ensuite les échéances demandées par le syndic, mais sans en supporter définitivement le coût prévu à la charge du vendeur.
Cette organisation évite les ambiguïtés et doit être clairement prévue dans les actes.
8. Les situations particulières à connaître
Un dépassement du budget est voté après la vente
Un ravalement a été voté pour 12 000 € concernant le lot.
Après la vente, l'assemblée générale approuve un budget complémentaire de 2 500 €.
Ce supplément constitue une nouvelle dépense, normalement supportée par l'acquéreur selon les dates d'exigibilité des appels correspondants.
Une convention spécifique peut néanmoins modifier cette répartition.
Le fonds de travaux de la copropriété
Le fonds de travaux constitue une réserve financière destinée notamment à anticiper certaines dépenses importantes.
Les cotisations déjà versées par le vendeur restent acquises à la copropriété.
Elles ne lui sont donc pas automatiquement remboursées lors de la vente.
Toutefois, une compensation entre vendeur et acquéreur peut être prévue dans l'acte, dans les conditions autorisées par la réglementation, notamment pour les sommes non encore affectées à des travaux.
Des travaux sont financés par un emprunt collectif
Certaines copropriétés financent leurs travaux par un emprunt collectif.
Lors d'une vente, des règles particulières peuvent entraîner l'exigibilité immédiate du capital restant dû correspondant au lot.
Sous certaines conditions, son remboursement peut être transféré à l'acquéreur.
Cette situation nécessite donc une vérification spécifique auprès du syndic et du notaire.
Des régularisations de charges interviennent après la vente
L'approbation annuelle des comptes peut faire apparaître un trop-perçu ou un complément de charges.
En principe, cette régularisation bénéficie à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes, ou lui incombe.
Là encore, un accord entre les parties peut organiser une autre répartition entre elles.
9. Quelles précautions prendre avant d'acheter ou de vendre ?
Vous êtes acquéreur
Avant de vous engager, prenez le temps d'examiner les documents de copropriété.
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales sont particulièrement utiles.
Ils permettent d'identifier les travaux votés, les projets discutés, les éventuels problèmes techniques et les décisions financières importantes.
Le plan pluriannuel de travaux, lorsqu'il existe, peut également apporter des indications sur les dépenses futures.
Ne vous contentez pas de connaître le montant annuel des charges : renseignez-vous sur les appels exceptionnels à venir.
Vous êtes vendeur
Préparez les éléments relatifs à votre copropriété dès la mise en vente.
Le montant des charges, les travaux votés, les appels de fonds déjà réglés et les échéances futures sont autant d'informations utiles.
Si des travaux importants sont envisagés, il est préférable d'en expliquer clairement la nature et l'état d'avancement.
Cette transparence permet de rassurer les acquéreurs et de faciliter les négociations.
Le rôle du conseiller immobilier
Dans une vente en copropriété, l'accompagnement ne doit pas se limiter à présenter le logement et ses caractéristiques.
Il consiste également à attirer l'attention des parties sur les informations susceptibles d'influencer leur décision.
Identifier des travaux votés, vérifier les échéances d'appels de fonds et transmettre les documents utiles au notaire contribue à préparer une transaction dans de bonnes conditions.
Conclusion : une question à régler avant de signer
Un ravalement de façade, une rénovation énergétique ou une réfection de toiture peuvent représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d'euros pour un copropriétaire.
Lorsqu'un appartement est vendu, la répartition de ces dépenses mérite donc une attention particulière.
Retenez deux principes essentiels :
1. Vis-à-vis du syndic, le paiement des travaux exceptionnels dépend principalement de la date d'exigibilité des appels de fonds.
2. Entre vendeur et acquéreur, une répartition différente peut être prévue dans le compromis de vente.
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Références juridiques : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 6-2 et 6-3. Les exemples présentés concernent principalement les dépenses de travaux hors budget prévisionnel. Les situations particulières et les conventions signées peuvent modifier la répartition financière entre les parties.
Auteur de la publication
Emmanuel DANZO, Agent commercial immobilier du réseau Optimhome à Nancy
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